Кострома и Костромская область, справочник, костромской портал
Регион44.ру - информационно-развлекательный сайт Костромы, который поможет вам найти
для себя ответы на многие интересующие вас вопросы, связанные с городом Кострома. На сайте представлена подробная информация о Костроме.
Это сайт Костромы и Костромской области. Кострома.ру
Что делать, если застройщик срывает сроки строительства
Статья в Ярославской газете "Все для Вас" №4
В компетенции организации "Блок-Пост" находятся нарушения прав не только заемщиков, но и потребителей в вопросах долевого строительства. Так, например, если застройщик не укладывается в сроки по вводу в эксплуатацию жилья, по закону он обязан заплатить дольщику солидную неустойку. Об этом беседуем с юристом общественной организации "БЛОК-ПОСТ" Виталием Красношапка.
- Виталий, какие требования имущественно характера, может предъявлять участник долевого строительства к застройщику, по факту нарушения сроков передачи объекта долевого строительства?
- Прежде всего, это предусмотренная Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» неустойка. Если участником долевого строительства выступает физическое лицо, то неустойка исчисляется, как одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, увеличенная в двукратном размере. Например, при цене договора в 2 500 000 рублей, пропущенном сроке передачи квартиры на один год и ставке рефинансирования ЦБ РФ на момент исполнения обязательств в 13 %, расчет будет выглядеть следующим образом 2 500 000 / 300 / 100 * 13 * 365 * 2 = 790 833,30 рублей.
- Значит, участник долевого строительства имеет право на неустойку вне зависимости от включения в договор условий об ответственности застройщика?
- Совершенно верно. Это так называемая законная неустойка. Даже если застройщик не включит данное условие в договор, то основанием для возникновения права на неустойку является закон. Если в договоре значится меньший размер неустойки, чем предусмотрено законом, то в соответствии с частью 2 статьи 400 Гражданского кодекса РФ соглашение об ограничении размера ответственности застройщика, в котором одной стороной выступает потребитель и ответственность за нарушения обязательств установлена законом, будет ничтожно.
- То есть суд в любом случае обязан взыскать неустойку, предусмотренную законом?
- Весь вопрос как раз и состоит в том, в каком именно размере будут удовлетворены требования потребителя. Дело в том, что согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ у суда есть право уменьшить размер неустойки, если неустойка явно не соразмерна последствиям неисполнения обязательств. «Наш суд, самый гуманный суд в мире» – это не просто избитая фраза из кинофильма, а абсолютная реальность. Во всех канонах богиня правосудия Фемида изображена, как женщина с повязкой на глазах, в одной руке которой весы, а в другой – меч. Повязка на глазах символизирует то, что правосудие слепо в том смысле, что суд руководствуется только законом, а меч то, что закон карает. На здании Верховного суда РФ, статуя Фемиды без повязки на глазах и вместо меча у нее щит, а это значит, что российское правосудие зрячее и закон защищает, а не карает.
- В каких пределах суд может уменьшить неустойку?
- Это полностью на усмотрение суда. Специфика данной категории споров заключается в том, что само нарушение обязательства застройщиком очевидно для всех: есть дата передачи квартиры по договору и фактическая в акте приема-передачи, что является прямыми письменными доказательствами, поэтому стороны сразу переходят к основному моменту – в каком размере должен получить неустойку потребитель. Вот тут и начинается шоу, так как юристы сторон всеми возможными способами давят, в хорошем смысле слова, на суд. Представитель застройщика поясняет суду, что в нарушении обязательств виноваты все вокруг, но только не они. Это – и мировой кризис, и неисполнение государством, например, министерством обороны контрактов, потребители-негодяи, которые отказываются подписывать дополнительные соглашения к договору о продлении срока передачи объекта, чтобы потом иметь возможность в суде ободрать бедного, несчастного застройщика и.т.д. Юристы общественной организации, в свою очередь, доказывают, что права граждан в соответствии с Конституцией являются высшей ценностью государства и это самое государство, в том числе судебная власть, обязаны их защищать, что неустойка определена законодателем, а это значит, что большая часть общества согласилось с такими жесткими санкциями по отношению к застройщику. В итоге размер неустойки может быть уменьшен в разы, а иногда и в десятки раз.
- И все-таки, до каких размеров суд уменьшает неустойку, на какой порядок сумм можно ориентироваться потребителям?
- Недавно два районных суда одновременно рассматривали наши иски с размером неустойки в 600 000 рублей. Владельцы двух абсолютно одинаковых квартир в одном и том же доме обратились к нам, когда переговоры с застройщиком зашли в тупик. В итоге один районный суд присудил потребителю неустойку в размере 100 000 рублей и компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, спустя неделю другой суд по аналогичному иску удовлетворил требования истца к выплате неустойки в размере 150 000 рублей и 7 000 рублей в качестве компенсации морального вреда. Вообще необходимо понимать, что особенность наших граждан – это тотальный правовой нигилизм. Иными словами, никто не знает законов, не верит в них и не имеет представления о том, как защищать свои права. Этим, безусловно, пользуются недобросовестные исполнители, зная, что все устные и письменные претензии, крики «Я на вас в суд подам!!!» на самом деле не более, чем пустой звук.
- Но ведь потребители обращаются к вам, юристам.
- Обращаются, когда уже доведены до белого каления невниманием, зачастую откровенным хамством менеджмента застройщиков. В итоге в ситуации, когда достаточно было бы принести свои извинения, чтобы не провоцировать конфликт, застройщики получают иски с шестью нулями на конце.
